Можно ли не принимать квартиру. Как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика? Осмотр квартиры в новостройке

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, чтобы не устранять недостатки самим, дам смотровой лист, в котором указаны ссылки на СНиПы.

Причиной возникновения данной статьи стали достаточно частые обращения моих читателей с вопросами о том, как качественно принять квартиру в новостройке у застройщика.

Всем уже давно известно, что цены на вторичном рынке недвижимости довольно высокие и, в связи с этим покупательский спрос обратился к новостройкам.

Принять квартиру в новостройке у застройщика несложное занятие, особенно если знаешь, как это сделать и что требовать от застройщика. Тогда скрытые или явные дефекты не придется устранять за свой счет.

Как принимать квартиру в новостройке у застройщика

Надеюсь, что вы успешно проверили свой договор долевого участия в строительстве на наличие не выгодных для вас пунктов. Хотя, если дело дошло до приемки квартиры, то это уже, может не пригодиться.

Прежде чем начать приемку своей квартиры в новостройке, необходимо убедиться, что застройщик сдал дом в эксплуатацию.

Для того, чтобы узнать это, вам надо попросить у застройщика копию подписанного акта приемки новостройки государственной комиссией и милицейский адрес вашего дома (адрес дается при постановке дома на учет в Бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, которая также делает обмеры квартир в новостройке и вносит их в ведомость на квартиру, принимаемую у застройщика).

Если дом не сдан в эксплуатацию , то вам предлагают подписать предварительный акт приема передачи. Смотрите внимательно что подписываете, потому что в нем тоже есть свои нюансы!

Добропорядочные застройщики сдают новостройки только после сдачи в эксплуатацию дома. Ключи от своей квартиры в новостройке вы получите только тогда, когда подпишите заполненный акт приема-передачи квартиры.

Заселение квартир производится по графику, который застройщик должен опубликовать на своем сайте.

Кстати, сайт у застройщика должен быть в обязательном порядке, т.к. на сегодняшний день любая серьезная организация имеет свой сайт — это норма жизни.

Квартиру надо принимать, согласно этого графика, но не раньше, т.к это происходит комиссионно, а значит никто для вас раньше организовываться не будет, хотя все понимают, что хочется уже быстрее.

В день приемки квартиры в новостройке, вам необходимо быть на объекте, имея при себе паспорт и свой экземпляр договора долевого участия.

Что касается сроков. Застройщику для передачи дома участникам долевого строительства, требуется, обычно, до полгода с момента принятия новостройки государственной комиссией.

Если сроки затягиваются на более длительный срок, то уже не лишним будет начинать беспокоить своего юриста:)

Порядок приемки квартиры у застройщика

Вам выдадут смотровой лист, перед тем, как оформить акт приема-передачи квартиры, где вы при осмотре и приемке квартиры в новостройке будете помечать все замеченные недостатки (дефекты), затем их все вы перенесете в свой акт приема-передачи квартиры, где согласуете сроки устранения обнаруженных дефектов.

Сроки устранения могут быть различными, но не превышать двух месяцев.

Для того, чтобы правильно принять новую квартиру в новостройке вам лучше пригласить специалиста для выявления технических дефектов, либо, хотя бы воспользоваться информацией из этой статьи и «смотровым листом», который я предоставил для скачивания в конце — тогда есть большая вероятность, что вы не пропустите ничего важного.

Важно помнить, что все ваши претензии должны опираться на СНиПы или другие нормативные документы, иначе застройщик слушать вас даже не будет и… ничего против этого не противопоставишь.

Помимо правильного оформления смотрового листа вам надо будет посмотреть соответствие реального плана квартиры тому проекту, который был заявлен вначале строительства застройщиком.

Даже, если застройщик не устранил выявленные вами при приемке квартиры в новостройке дефекты, можно подписать акт приема-передачи с составлением приложения, где укажите какие именно дефекты не устранены.

В тоже время не забывайте, что закон «Об участии в долевом строительстве» предоставляет право отказа от подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке.

После того, как вы решили вопрос с подписанием акта приема-передачи квартиры в новостройке, вы получаете комплект ключей от квартиры и начинаете процесс оформления права собственности на вашу квартиру.

Кстати, в последнее время застройщики на западе России практикуют передачу квартиры дольщикам с состоянием не «после строителей» с серыми стенами и торчащими проводами в зияющих дырах в стенах, а с чистовой отделкой.

При этом такие эксперименты касаются именно жилья эконом-класса. Кто-то из застройщиков включает данный ремонт в цену квадратного метра, кто-то нет.

Не знаю, насколько быстро прогресс дойдет до застройщиков, но будем надеяться, что со временем квартир в новостройках, без отделки, будут единицы. По крайней мере я на это надеюсь:)

Возможно, и эта инструкция о том, как принимать квартиру в новостройке, станет ненужной.

Внимание: При покупке квартиры в новостройке по договору долевого строительства, на вашу квартиру дается гарантийный срок, продолжительностью до пяти лет (согласно ФЗ № 214).

Что касается гарантии на инженерное и технологическое оборудование, то она составляет срок до трех лет. Так же в течении этого срока вы можете представлять претензии по недочетам и дефектам, выявленным в процессе эксплуатации вашей квартиры в новостройке.

Перечень недочетов в новостройке, выявленных в процессе эксплуатации :

• промерзание стены (углы стен, щели в стенах);
• неработающая или неправильно сделанная вентиляция (например, если тяга не из квартиры, а во внутрь);
• протечки в потолке (касается квартир в новостройках, на последнем этаже, с чердачными помещениями);
• и другое.

Что с собой взять на приемку квартиры :

• чистые листы формата А4, ручку или две — на тот случай, если у кого-то есть «шоферская привычка»:))
• отвес — нитка или веревка, с прикрепленной к ней тяжелой гайкой. Если есть строительный отвес, то это еще лучше, я же исхожу из тех подручных материалов, которые может найти каждый;
• фонарик (пригодится вам при осмотре ванной и туалета);
• фотоаппарат или телефон с фотоаппаратом и вспышкой;
• зажигалка или спички — не беспокойтесь — палить ничего не будем:));
• зарядное устройство для телефона, отвертку с индикатором, лампочку с патроном;
• стул, стремянка, табурет, а то этого «добра» в нужный момент может и не оказаться под рукой в еще не принятой квартире в новостройке;
• строительную линейку с уровнем, рулетку;
• спецодежду, если боитесь запачкаться.

Наверное, вы можете подумаете, что все эти сборы могут и не пригодиться вам, чтобы правильно принять новую квартиру в новостройке у застройщика, однако лишним в этом деле ничего не бывает, поверьте — уже проверено многими людьми.

Поэтому продолжаем изучать, как принимать квартиру в новостройке у застройщика:)

Памятка, как принимать квартиру в новостройке

Потолки, полы и стены должны соответствовать строительный нормативам (СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»).

Полы в новостройке

Неровности на поверхности пола не должны быть больше 20 мм во всю длину комнаты, верхний слой пола не должен крошиться. По краю пола должна проходить звукоизоляционная прослойка(она похожа на желобок, проходит на стыке стен и пола).

Важно посмотреть качество стяжки на полу в квартире новостройке. В идеале на ней не должны присутствовать трещины и неровности.

Стены в новостройке

Что касается стен, то их отклонение должно быть не более 15 мм (измеряется такое несоответствие с помощью отвеса).

Если вы принимаете квартиру в панельной новостройке, то обязательно посмотрите все стыки плит (по углам квартиры особенно), качество заделки швов между плитами проверить обязательно, особенно, если сделан т.н. «социальный ремонт» застройщиком — под обоями могут скрываться отдельные недостатки, которые впоследствии могут доставлять немало дискомфорта.

После того как вы проверили швы и стыки, простучите стены и пол на наличие/отсутствие глухого звука. Глухой звук будет сигналом о том, что под штукатуркой в квартире имеются пустоты, которых быть не должно.

Вы должны помнить, что все неровности потолка, стен и полов, если взяться их устранять самостоятельно потребуют от вас довольно длительного времени и хороших финансовых затрат на специалистов и их работу.

Элементы электросети

Все розетки и выключатели должны быть на одном уровне. Распределительные коробки и их расположение должно быть отражено в схеме электропроводки, утвержденной энергонадзором.

После того, как вы убедились, что розетки в наличии и на одном уровне. Используйте зарядку от телефона, которую я советовал вам взять с собой и проверьте работу всех розеток в квартире.

Для проверки работоспособности проводки на потолке, в местах расположения люстр — возьмите лампочку с патроном и убедитесь, что всё работает.

Заодно не лишним будет проверить есть ли крючки для крепления люстр под потолком. Не лишним будет проверить работу звонка.

Как только закончите с розетками, выключателями и люстрами в квартире, посмотрите электрощиток. Автоматы в щитке должны быть подписаны — зал, ванна, туалет, кухня и т.д.

Здесь также должно быть в наличии устройство защитного отключения (УЗО). Применяется оно в случае пробивание «на фазу» электроприборов и металлических поверхностей, например стиральную машину, мойку, ванну.

При возникновении данной неприятности УЗО разрывает электрическую сеть автоматически, поэтому сей полезный девайс должен в обязательном порядке находиться в электрическом щитке.

Как проверить работу УЗО

На этом приборе есть специальная кнопка «Тест» (написано на русском или английском — не спутаете) — вот ее и нажимаете, должно сработать отключение электросети в квартире.

Следующее, что надо проверить это заземление в квартире

Это такой третий шнур в розетке, он подключается к пружинным контактам. Если посмотреть на евровилку, то заземление отводится в виде металлической пластины, расположенной сбоку.

Конечно, проверить заземление так, как это положено — вы не сможете, но кое-какие моменты вам вполне под силу.

Для этого возьмите, уже с успехом использованный вами патрон с вкрученной в него лампочкой, которым вы проверяли наличие освещения в местах крепления люстр и отвертку с индикатором.

Отверткой вы найдете фазу в розетке (о находке вас известит загоревшийся индикатор), согласно правилам фаза должна находиться справа.

После того как нашли фазу — вставляйте один из проводов от патрона с лампочкой в нее, а другой провод от лампочки прислоните к заземлению в розетке.

После такой манипуляции сразу должно сработать УЗО. И здесь два варианта:

1. УЗО не сработало и лампочка не загорелась, значит заземление не подключено ни к чему.
2. УЗО не сработало, но лампочка загорелась, значит заземление подключено на «нулевой» провод.

Таким вот образом проверяете все розетки в квартире. Муторно? Но это в ваших интересах. Вспомните свои труды, когда будете подключать в эти розетки дорогую «плазму», домашний кинотеатр или суперсовременный компьютер:))

Обратите внимание как проложена система отопления и электроснабжения квартиры, согласно исполнительной схемы проложенных коммуникаций.

Это вам пригодиться для проведения последующего ремонта в квартире, чтобы лишний раз не повредить их.

Случается так, что проводка может быть в полу или перекрытиях.

Балкон и окна в новостройке

Внимательно осмотрите целостность стеклопакетов и рам в окнах и дверях балкона/лоджии — не должно быть трещин, царапин и сколов.

Не забудьте оценить насколько качественно открываются и закрываются створки окон и дверей балкона — открывание должно быть плавным, без зацепов, так же должно отсутствовать перекашивание створки окна при открывании.

Стеклопакеты должны плотно лежать в рамах. Подоконники должны быть на одном уровне, как и розетки и позволять теплому воздуху от радиаторов отопления беспрепятственно циркулировать в квартире.

Не забудьте проверить окна и двери балкона на наличие уплотнителя и его герметичность. Для этого достаточно применить пламя зажигалки, которую вы захватили с собой, как я вам и советовал выше.

При нарушении герметичности окна или двери балкона/лоджии квартиры в новостройке — пламя будет отклоняться в сторону сквозняка (этот дефект можно занести в проверочный лист и требовать устранения застройщиком — обычно дело обходится заменой уплотнителя).

Но окна и двери это полдела, не забудьте проверить так же стыки подоконников и стен и по периметру блоков окон. По отзывам многих жильцов новостроек свищет оттуда порой мама не горюй! А всё потому, что не проверили, когда надо было.

Влагонепроницаемая лента

Еще один элемент, который должен быть обязательно в месте примыкания окон с наружной стороны стен — влагонепроницаемая лента поверх монтажной пены, т.н. лента ПСУ, которая будет защищать пену от разрушения из-за действия факторов окружающей среды. ПСУ — паралон, пропитанный спецсоставом, который защищает герметическую пену укрепляющую рамы.

Как правильно принять инженерные коммуникации в квартире новостройки

Отопление в новостройке

В первую очередь проверьте батареи и стояки, которые не должны быть деформированы и надежно крепиться на кронштейнах.

Следует помнить, что все соединения и сопряжения пропиленовых и стальных труб должны быть только сварными, а соединения с резьбой допускаются в местах соединения с радиатором отопления.

Федеральный закон №261 «Об энергосбережении» и требования СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» предусматривают обязательное оснащение «батарей» терморегуляторами.

Благодаря этим терморегуляторам вы сможете устанавливать комфортную температуру в комнате и экономить на оплате тепла. Пример расположения терморегулятора на батарее вы можете посмотреть на фото.

Если терморегуляторы отсутствуют, то обязательно отразите это в вашем акте приема-передачи квартиры в новостройке.

Проверить их работу вы не сможете при отключенном отоплении, но можно хотя бы покрутить терморегулятор и проверить на целостность его пластиковые элементы.

Помимо датчиков регулировки температуры, в квартирах на последних этажах должны быть краны Маевского (предназначены для стравливания воздуха в системе отопления).

Расположение радиаторов отопления от пола не должно быть меньше 60 мм, а от низа подоконника не менее 50 мм, от стен -25 мм.

Для крепления радиаторов отопления под окнами квартиры в новостройке должны быть установлены кронштейны в количестве от трех штук.

Водоснабжение и канализация в новостройке

После того как вы разобрались с отоплением и убедились, что в вашей квартире зимой должно быть тепло, пора переходить к водоснабжению.

Принятие ванной или душа не должно ограничиваться только наличием поступающей воды. Сама ванна, которую может установить застройщик в новостройке, в большинстве случаев не устраивает новых хозяев.

Вы скорее всего тоже поставите свой вариант ванной или душ-кабину, но прежде чем это делать надо проверить некоторые детали.

Там, где стояки сопряжены с полом, могут быть следы протечек, выбоины и дыры, поэтому не должно быть сырых пятен и луж. Обратите внимание, как установлены компенсаторы гидроудара на отводах стояков, а также наличие фильтров для грубой очистки воды.

Обязательно проверьте канализацию на наличие тройников, плотно прилегающих крышек на отводах. Канализационный отвод не должен быть слишком низко, иначе нельзя будет подключить сантехнику.

Компенсатор гидроудара — устройство, которое компенсирует давление в водопроводе при его повышении, вследствие различных причин. Он действует по принципу расширительного бака, принимающего излишки воды при ее расширении или избыточном давлении в трубопроводе.

Вентиляция в квартире новостройки

Осмотрев водоснабжение можете посмотреть вентиляцию. Зажигалка, которой вы пользовались, чтобы уловить сквознячки у окон и балконных дверей, пригодиться и здесь.

Тем более отличий с манипуляциями здесь никаких — огонек от зажигалки должен наклониться в ту сторону, в которую эта вентиляция работает. А правильная работа вентиляции заключается только в потоке воздуха, который выходит из квартиры.

Если же из колодца вентиляции воздух задувает к вам в квартиру, значит застройщик нарушил технологию.

Приборы учета в новостройке

В данное время застройщики повсеместно устанавливают приборы учета воды и электроэнергии. При их осмотре вы должны отметить для себя, что приборы опломбированы.

Позже вы можете получить у застройщика паспорта на эти приборы(хотя на электросчетчик не всегда можно получить паспорт), в которых должны быть проставлены отметки о их проверке и времени ввода приборов в эксплуатацию (эти сведения должны содержать начальные показания прибора).

При получении паспортов убедитесь, что паспорта выданы именно на ваши приборы.

На всякий случай внесите показания приборов в свой акт приема передачи квартиры в новостройке, а для пущей надежности сфотографируйте показания, не забыв выставить отображение даты и времени на фотоаппарате.

Не смотря на то, что весь материал по приему квартиры в новостройке получился достаточно объемным (потому что я хотел как можно подробнее и полнее его дать), время фактической приемки квартиры в новостройке не такое длительное.

В сравнении, конечно, с тем, сколько времени будут устраняться застройщиком найденные вами недостатки при приемке квартиры в новостройке.

Поэтому, при обнаружении явных дефектов, незамедлительно требуйте их устранения, не затягивайте с этим, т.к. приёмкой квартиры в новостройке занимаетесь не только вы одни, хотя таких дотошных хозяев квартиры может быть немного, скорее всего только те, кто прочитал эту статью:))

Внимание: не забудьте еще один экземпляр акта приема-передачи квартиры, подписанный всеми сторонами, оставить у себя. Даже если застройщик не устранит недостатки, которые вы выявили — их перечень должен быть указан в приложении к акту приема-передачи квартиры в новостройке.

Как правильно принять дома и подъезд в новостройке

Посмотрите, всё ли указанное в плане придомовой территории на месте: детские площадки, парковка, отсутствие строительного мусора и прочее.

Если вы не проверили, например, пожарную сигнализацию, то укажите это в вашем акте приема-передачи квартиры в новостройке, указав причину — за неимением технической возможности.

Если недостатков будет достаточно много и они не поместятся в акте приема-передачи квартиры — пишите на другой стороне листа.

Теперь вы знаете как принимать квартиру в новостройке у застройщика и основные нюансы, возникающие при этом.

Если моя статья о том, как принять квартиру в новостройке оказалась полезной для вас — поставьте лайк или поделитесь с друзьями ею в любой социальной сети. Для этого просто кликните по одной из кнопок в конце статьи.

Твит дня: «Заказчик строителю: — А не слишком ли тонкие стены у этого дома? — Нормальные! Еще ведь обои будут!»

P.S. Как и обещал в начале статьи, вы можете скачать себе смотровой лист, который поможет не забыть? что надо посмотреть и на какие нюансы обратить внимание.

Он облегчит приемку вами квартиры в новостройке —

Явные и скрытые недостатки и дефекты свойственны не только для эконом-жилья, но и для квартир в элитных комплексах и домах. Приемка квартиры у застройщика ― крайне важная процедура, требующая от владельца недвижимости внимательности при осмотре и подписании документов. Разберем подробнее, как правильно принять новую квартиру, какие имеются особенности данной процедуры для чистовой и черновой отделки, а также возможные последствия для застройщиков в случае срывов срока сдачи и наличия недочетов.

В соответствии с действующим законодательством каждый заключаемый договор долевого участия должен максимально подробно описывать возводимый объект, включая:

• площадь квартиры, ее этаж;
• схематическое представление объекта (обычно в виде чертежа), показывающее его расположение относительно других объектов общедомовой собственности и планировку всех техпомещений;
• число комнат и их площадь;
• общедомовая площадь, численность этажей в нем;
• используемые стройматериалы этажных перекрытий и стен.

Правила приемки квартиры у застройщика заключаются в самостоятельном общении владельца с девелопером или при участии лица (эксперта) со стороны, разбирающегося в особенностях проектирования и строительства.

• рулетку;
• отвес или строительный уровень;
• тестер для проверки электричества;
• фонарь для осмотра плохо освещенных и труднодоступных мест;
• стремянку;
• бумагу и ручку для записей и т.д.

Помимо указанного приблизительного списка необходимого оборудования дополнительно необходимо приложить сам договор ДДУ и осуществлять проверку поэтапно по каждому пункту в нем.

Порядок приемки квартиры может существенно отличаться для квартир без отделки, квартир с чистовой или черновой отделкой.

Как принимать квартиру у застройщика с отделкой

Чистовая отделка подразумевает наличие ремонта с выполнением ключевых строительно-отделочных работ, проведением всех коммуникаций и установкой сантехнического оборудования. В квартиру с чистовой отделкой практически сразу можно въезжать и заниматься расстановкой мебели.

Жилье «под ключ» принимается намного быстрее, чем черновое. Проверяется:

• качество отделки (стены, потолки);
• исправность каждого выключателя и розетки;
• качество установки окон, дверей (обязательно следует проверить отсутствие щелей, сколов, царапин, вмятин, отделку откосов, исправность замков);
• работа вентиляционной системы, канализации, отопления и водопровода;
• достаточная звукоизоляция;
• качество теплоизоляции (особенно в угловых квартирах и квартирах на верхних этажах).

Чистовая отделка оценивается сугубо индивидуально. Для одного человека погрешности могут быть незначительными, а для другого – неприемлемыми.

Важно! При приемке квартиры с чистовой отделкой рекомендуется обратить свое внимание на обои (качество поклейки и совпадение рисунка), плитку, пол, плинтуса и т.д. То, каким образом должна быть отремонтирована квартира, включая используемые материалы вплоть до указания производителя и цветовой гаммы, следует подробно прописывать в договоре.

Без отделки

Прием квартиры у застройщика без отделки характеризуется увеличенными временными затратами по сравнению с чистовой отделкой, так как не все недочеты и дефекты можно выявить сразу. Обычно процедура состоит из:

• проверки на соответствие плану и чертежу, количеству комнат, балконов и их площади;
• оценки работоспособности двери и окон.

Так как квартира сдается без ремонта, то процедура приема длится довольно недолго. Важно соотнести получаемого объекта купленному согласно ДДУ и проверить, чтобы окна и двери были исправными.

С черновой отделкой

Черновой ремонт подразумевает заблаговременную подготовку жилья к чистовой отделке, включая установку входной двери, окон, счетчиков, подведения систем водоснабжения и канализации, электричества. Приемка квартиры от застройщика с черновой отделкой включает обязательный осмотр следующих элементов:

• пола (по действующим стандартам разрешена погрешность до 2% от горизонтали пола со стяжкой);
• стен (не допускаются трещины, шероховатости, пятна и иные изъяны);
• потолков;
• вентиляции;
• системы отопления (трубы и радиаторы должны быть исправными и не иметь дефектов);
• канализационного стояка (проверяется герметичность и вертикальная установка);
• электрощита и электророзеток (проверяется наличие автоматического выключателя, исправность всех розеток);
• окон и дверей (оценивается отсутствие серьезных перепадов, а также их легкое открытие/закрытие).

Документы для приемки квартиры

В перечень необходимых для приемки квартиры от застройщика документов сходят:

1. Платежные и финансовые документы (чеки, выписки, подтверждающие факты оплаты).
2. Договор долевого участия (оригинальный экземпляр).
3. Паспорт гражданина РФ.

При наличии этих документов и все лиц, обозначенных в договоре в качестве дольщиков, производится простая сверка (обычно без посещения купленной квартиры), в результате которой стороны устанавливают факт приобретения конкретного объекта. После такой сверки будет назначена непосредственно сама процедура приемки, положительным результатом которой станет подписание акта приема-передачи.

Если присутствовать могут не все дольщики, то потребуются их доверенные лица на период проведения процедуры приемки квартиры (заранее оформляется доверенность на приемку квартиры от застройщика).

Что нужно для приемки квартиры

После того, как госкомиссия проверит возведенный объект и выдаст разрешение на ввод в эксплуатацию, строительная компания по закону обязана уведомить каждого участника о готовности объекта к сдаче собственникам. Уведомление отправляется корреспонденцией (заказным письмом) или передается под расписку лично каждому владельцу квартир.

Внимание! Сегодня популярным способом оповещения дольщиков является их обзвон или рассылка смс-сообщений.

После предъявления указанных выше документов, подробного осмотра и оценки квартиры, владелец жилья заполняет смотровой лист, в который записывает все выявленные дефекты и недочеты. Указанные недостатки переносятся в акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику с указанием их устранения. Итоговую подпись следует ставить только после того, как они будут доработаны или ликвидированы.

Что должно быть в акте приема-передачи

Акт приема-передачи новой квартиры является важным документом, содержащим:

• фактическую площадь квартиры (и отдельно по комнатам);
• почтовый адрес объекта (с указанием номера квартиры);
• стоимость объекта.

Обычно бланк акта имеет типовую форму. Однако, как говорилось ранее, в акт может включаться перечень выявленных в процессе приемки дефектов. вы можете скачать у нас на сайте.

На каждом акте обязательно должна быть проставлена текущая дата осмотра. Документы с иной датой или без нее вовсе лучше не подписывать из-за преследования застройщиком корыстных интересов.

Срок передачи квартиры дольщику

После получения дольщиком уведомления о готовности передачи недвижимости он обязан ее принять в течение обозначенного в ДДУ срока или не позднее 7-ми дней, если такой пункт не был включен.

В договоре прописывается месяц и год, в которые будет осуществляться передача жилья. Также предусматривается страховой срок в 2 месяца, который дается застройщику дополнительно на решение всех проблем.

Практика показывает, что после получения девелопером разрешения на ввод в эксплуатацию дома может пройти от нескольких месяцев до полугода. Связано это с юридическими и бюрократическими нюансами (госприемка возведенных застройщиком домов – дело небыстрое). Если срок передачи жилья превысил обозначенный период, то логичным будет требование компенсации за причиненные неудобства.

Если срок официальной сдачи дома и квартиры уже близок, а никаких новостей от застройщика нет, то дольщику следует заранее позаботиться о защите своих прав, отправив в адрес компании уведомление о готовности принять объект долевого строительства. Назначение этого письма заключается в фиксировании дня, от которого будет отсчитываться неустойка в случае по 214-ФЗ.

Также уведомление о готовности принять объект долевого строительства будет являться прямым свидетельством стремления владельца недвижимости к принятию, а никак не уклонения от него.

Неустойка за срыв сроков

По 214-ФЗ (статья 6) в случае нарушения обозначенных в договоре сроков передачи квартиры компания-девелопер обязана выплатить дольщику неустойку в размере 1/150 действующей ключевой ставки Центробанка России (на дату подписания акта приема-передачи) от цены новостройки за каждый допущенный день просрочки.

Компенсация в виде неустойки может быть получена двумя способами:

• в досудебном порядке путем отправки претензии в адрес застройщика;
• через суд.

В случае согласия компании возместить неустойку стороны заключают соглашение, в котором прописываются сроки, порядок, способ и размер компенсации. Если же договориться не удалось, владелец квартиры подает иск в суд (исковые требования подробно излагаются в заявлении).

Если застройщик отказывается подписывать акт приема передачи квартиры на основании того, что требует вписать в акт пункт о том, что «дольщик претензий по срокам не имеет», а тот отказывается, то рекомендуем вам прислать ваш договор нашему юристу на проверку в рамках оценки дальнейшей судебной перспективы этого дела. Мы обязательно постараемся помочь решить этот вопрос.

При каких недостатках нельзя подписывать акт

Осмотр передаваемого объекта может выявить недостатки как существенного, так и несущественного характера. К первым относятся те дефекты, из-за которых дальнейшее пребывание в квартире становится некомфортным или попросту невозможным.

Это может быть дыра в стене, сломанные окна, двери, неработающая канализация, вентиляция и т.д. При наличии подобных изъянов ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства. Ставя свою подпись в такой ситуации, все обязательства по устранению дефектов или их компенсации с застройщика будут сняты.

К несущественным можно причислить те недостатки, которые влияют в большей степени на эстетическое восприятие объекта. То есть это – мелкие царапины, небольшие неровности на стенах, полу или потолке, сломанный замок на двери и т.д. Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать.

Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).

Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.

Как устраняются недостатки

Собственник квартиры по ДДУ при выявлении недостатков в квартире может потребовать от застройщика:

• устранить их за свой счет в течение установленного срока (обычно не более 45-ти дней);
• снизить стоимость договора на соразмерную обозначенным недочетам сумму (произвести взаимозачет);
• возместить понесенные дольщиком расходы на исправление дефектов.

Большинство застройщиков предлагает первый вариант устранения недостатков в силу простой экономии средств и времени. Период выполнения требуемых работ или перевода денежных средств стоит сразу задокументировать. На практике подобный процесс занимает обычно от недели до 2-3 месяцев.

В случае неисполнения своих обязательств застройщиком в течение 45-ти дней дольщики имеют полное право обратиться в судебные органы с требованием выплаты компенсации за срыв сроков сдачи объекта и устранения недочетов.

Типичные дефекты новостроек

Большинство строящихся домов и квартир передается дольщикам с теми или иными дефектами. Наиболее распространенными или типичными недочетами новых квартир являются:

1. Некачественная теплоизоляция стен, являющая главной причиной их промерзания в холодное время года.
2. Плохо загерметизированные швы балконных плит, что может привести к существенному повышению влажности на стенах и потолках квартиры и порче отделки и ремонта.
3. Низкое качество оконных блоков (данный дефект встречается очень часто и приводит к появлению течи окон).
4. Дефекты цементной стяжки (здесь имеется в виду не только ее неровность, но и наличие пустот, внутренних пузырей, которые становятся причиной растрескиваний и необходимостью замены пола в последующем).
5. Неправильная работа системы вентиляции (в зависимости от допущенных просчетов недочеты могут заключаться в появлении духоты в квартире и даже эффекта обратной тяги).
6. Некачественная гидроизоляция пола (это является ключевым фактором появления плесени и требует проведения дорогостоящих работ и процедур).
7. Несоответствие заявленной отделки и ее недочеты при приеме новой квартиры с ремонтом под ключ.

Помимо указанных типичных дефектов, довольно часто встречающихся при процедуре приема квартиры от застройщика, с течением времени могут быть выявлены скрытые недостатки. Здесь подразумевается появление трещин в стенах в процессе усадки фундамента дома, низкая звукоизоляция, использование низкопробных строительных и отделочных материалов, выделяющих вредные вещества и т.д.

Законодательством участникам ДДУ отводится гарантийный срок 5 лет, в течение которого можно предъявить претензию к компании-застройщику относительно качества строительства и ремонта в проданной квартире. Если в этот период дольщик обратится к девелоперу с подобной проблемой, то компания обязана за свой счет провести техэкспертизу и в случае выявления дефектов их устранить.

Обращение с претензией по истечению обозначенного срока также возможно, однако дольщику потребуется доказать факт появления выявленных недостатков в период не позже 5-ти лет с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Подобное решение будет приниматься исключительно судебными органами. Статистика свидетельствует практически о невозможности положительного исхода дел для участников ДДУ.

Приемка квартиры у застройщика характеризуются простой последовательностью действий со стороны участника долевого строительства. После получения официального уведомления от застройщика о готовности передачи построенной квартиры дольщик обязан в течении 7-ми дней осмотреть и принять объект при отсутствии дефектов. Только в этом случае можно и нужно подписывать акт приема-передачи и получать на руки ключи.

Однако практика показывает, что практически всегда имеют место разного рода дефекты: неровности стен, полов, наличие щелей и трещин, неисправности коммуникаций и т.д. В такой ситуации следует включить обнаруженные недочеты в смотровой лист и приложить его к акту с условием устранения в самое ближайшее время за счет застройщика.

Если у вас возникли проблемы с приемкой квартиры от застройщика или вопросы с неустойкой за срыв сроков, просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте. Мы обязательно поможем вам.

Ждем ваши вопросы и просим оценить наш пост. Поддержите проект и сделайте лайки и репосты в соцсетях.

Как происходит процедура приемки новостройки, что должно быть в квартире, на что обращать внимание…Наши советы помогут вам избежать типичных ошибок покупателя.

Где и когда происходит передача квартиры в новостройке?

Срок приема и передачи квартиры в новостройке указан в договоре долевого участия. Конечно, до того, как передавать квартиру, застройщик должен сдать дом и произвести обмеры БТИ (это точно мимо вас не пройдет - за обмер придется заплатить).

«Дольщик ориентируется на указанные в договоре сроки и ждет от застройщика сигнала о том, что можно принимать квартиру, рассказывает Максим Радченко зам. генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал». - Тут все зависит от конкретного застройщика — кто-то отправляет только бумажное письмо, как предписывает процедура, кто-то связывается с покупателями по e-mail и по телефону. Договорившись с застройщиком о приемке, в офис приезжают все лица, указанные в договоре долевого участия (если может приехать только один, нужно заранее оформить доверенности на всех остальных). С собой нужны паспорта (или один паспорт плюс нотариально заверенные доверенности на всех, кто указан в ДДУ), плюс оригинал договора долевого участия.

Встречаются случаи, когда дольщики соглашаются подписать акт приема-передачи прямо в офисе — делать этого не следует до фактического осмотра квартиры. В противном случае не получится доказать законность своих претензий, если в квартире обнаружены серьезные недочеты».

Что делать, если вы не сможете присутствовать на передаче квартиры?

Если вы находитесь в другом регионе или даже стране, возможности приехать нет, лучше не затягивать с приемкой квартиры. Сделать это сможет по доверенности ваш представитель. Иначе застройщик составит односторонний акт передачи квартиры на том основании, то вы были уведомлены надлежащим образом и не явились. И тогда вы лишитесь очень хорошего времени для выявления и устранения недоделок.

Есть еще один деликатный момент: что делать, если один из дольщиков умер? Вот что на этот счет говорит адвокат Мария Баст, председатель Ассоциации Адвокатов России за Права Человека:

«Даже если не оформлено право собственности в Россреестре, право требования включается в наследственную массу. И в Россреестр можно обращаться в порядке наследования. Требуется нотариальная процедура вступления в наследство, заявление подается в течение 6-ти месяцев с момента смерти лица, нотариусом собираются документы, можно принести договоры долевого участия умершего и включить требование по договору в наследственную массу. Спустя полгода нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на имущество, указанное в свидетельстве, в т.ч. и на право требования».

На этом основании уже можно обращаться к застройщику по поводу приемки квартиры и в Росреестр по поводу последующей регистрации.

Осмотр квартиры в новостройке

Даже если вы не являетесь экспертом в строительстве, вам сейчас придется вникнут в тонкости приема квартиры в новостройке. Прежде всего, вам придется запастись некоторым оборудованием. А именно: большой линейкой или рулеткой (или лазерным дальномером - самые дешевые стоят около 1.5 тыс. рублей). А также отвесом, угольником, уровнем (уровень и транспортир существуют в виде приложений на мобильном телефоне). Эти девайсы понадобятся вам для перепроверки площади квартиры, оценки вертикальности стен и горизонтальности пола.

Для проверки инженерных систем и окон вам понадобятся лампочка, отвертка-тестер, спички, лист бумаги и, возможно, небольшая лестница-стремянка.

Осмотр квартиры начинается с осмотра дома снаружи и подъезда. Кроме очевидных недочетов, типа заметных глазу трещин на стенах, обратите внимание, вывезен ли строительный мусор. Это - один из этапов строительства, к моменту передачи квартиры жильцам мусора на территории дома быть не должно! Войдя в квартиру, прежде всего, убедитесь, что в ней нет никаких посторонних запахов (то есть она не служила туалетом для строителей).

Собственно, в самой квартире специалисты советуют проверять в первую очередь несущие конструкции. То есть убедиться, что стены вертикальны (допускается отклонение не более 1 см на метр длины), а пол - горизонтален (допускается отклонение не более 0.5 см на метр длины). Это можно делать не только уровнем, но, например, измерив высоту стен в разных частях комнаты.

Кстати, проверьте высоту потолков, она должна соответствовать заявленной.

Обязательно убедитесь, что углы между стенами прямые (если иное не предусмотрено проектом квартиры).

Даже если вы купили квартиру без отделки, исправление «невертикальности» стен может влететь вам в копеечку. К тому же при этой операции может уменьшиться площадь квартиры.

Еще один существенный момент, который часто «всплывает» при приемке квартиры — расхождение проектной площади с реальной, -рассказывает Максим Радченко. - Замеры БТИ проводятся еще до приемки, и дольщика об этом извещают заранее. Есть, однако, случаи, когда расхождение в пользу застройщика покупатель обнаруживает только при осмотре квартиры (для этого, разумеется, измеряются помещения — длина и ширина по уровню пола, плюс важно удостовериться, строго ли прямые углы в помещении). Площадь дверных проемов считается только в том случае, если они шире двух метров. Если обнаруживается «недостача» площади по сравнению с планом квартиры из ДДУ, пишется претензия с рассчитанной по рыночной стоимости метра суммой компенсации.

Кстати, внимательно изучите договор, там может быть прописана минимальная площадь, нехватка которой не подлежит компенсации. Или указана фиксированная цена компенсации.

Проверяя окна, обратите внимание на то, насколько плотно само окно прилегает к раме. Для этого советуют зажать в окне листок бумаги и попытаться вытащить (если удалось - значит, прилегание неплотное). Важно, в принципе, открыть и закрыть окно и удостовериться, что рама не перекошено, окно открывается и закрывается легко.

Удостоверьтесь, что все щели заделаны герметиком. И - для успокоения, убедитесь, сколько камер в вашем окне (эта спецификация должна быть прописана в договоре долевого участия). Для этого поднесите к стеклу зажженную спичку (зажигалку) и посчитайте отражения. В двухкамерном их должно быть три, в трехкамерном - четыре (пламя отражается от каждой стеклянной поверхности).

Посмотрите, как установлены радиаторы. Они должны быть прочно закреплены и располагаться не ниже 10 см от пола, не выше 7 см до подоконника и не ближе 2 см от стены. Убедитесь, что все терморегуляторы работают. Если вы принимали квартиру летом, то напишите: «принято без проверки системы отопления».

Очень часто советуют осмотреть места швов (углы, пространство под окнами) на предмет протечек и плесени. Таким образом можно проверить «негерметичность» квартиры. Наш совет, актуальный, правда, только в отопительный сезон - изучить квартиру с помощью тепловизора. Его можно взять напрокат (в Московском регионе - около 2 тыс. рублей в сутки) или есть опция купить специальную насадку на мобильные телефоны и скачать соответствующее приложение. Наличие невидимых глазу мостиков холода - недочет, который строители должны устранить.

Если предусмотрена разводка электричества по квартире, проверьте розетки и патроны (пригодится отвертка-тестер и лампочка). Вентиляцию проверяют с помощью того же листка бумаги (должен прилипать к решетке) или зажигалки (пламя должно отклоняться).

Запишите показания счетчиков (электричества и воды).

Все серьезные недочеты надо фиксировать фото и видеосъемкой.

Какую квартиру легче принимать - с отделкой или без?

Считается, что квартиру без отделки принимать легче. Особенно ту, где коммуникации доведены только до входа в квартиру. Отделка скрывает многие недостатки, например, уже невозможно оценить, насколько ровная и горизонтальная стяжка пола, не осыпается ли она в некоторых местах. Но на то застройщик и дает гарантию, чтобы выявить наличие скрытых дефектов.

С другой стороны, в квартире с отделкой многие возможные недостатки более «понятны» (типа того, не отбит ли фаянс на сантехнике, не отходят ли обои). В приложении к договору долевого участия должны быть описаны характеристики материалов, используемых при отделке.

Специалисты советуют при приеме квартиры попросить документы, подтверждающие, что были использованы именно эти материалы.

Что делать с недочетами при приеме новостройки?

Как показывает практика, более или менее существенные недочеты бывают в большинстве случаев (по крайней мере, в сегменте жилья массового спроса), поэтому между первым визитом к застройщику и подписанием акта приемки проходит время, - продолжает Максим Радченко. - Все недочеты (не только существенные — вроде дыр в стене или отсутствия дверей) должны быть зафиксированы в т.н. «дефектном акте». Его также называют «дефектной ведомостью», «листом осмотра» — название может отличаться.

Главное, что документ должен содержать название фирмы-застройщика и ФИО гендиректора, в нем указывается номер квартиры и адрес дома. Кстати, конкретный перечень существенных и несущественных недочетов законом не установлен, основной критерий — препятствуют ли недочеты проживанию в квартире.

Важно: при наличии существенных недочетов акт приема-передачи подписывать не надо (дефектный акт составить и подписать надо, и в нем как причину отказа от приемки квартиры указать как наличие существенного недочета).

При несущественных — не мешают жизни в квартире, но сказываются на качестве (трещины или царапины на окнах, неровности стен и т.п.) — составлять и подписывать надо оба документа. Если дольщик не подписывает акт приемки при отсутствии существенных нарушений, по прошествии двух месяцев застройщик может составить односторонний акт передачи, указав, что вторая сторона знает о сроках сдачи, но уклоняется от приемки квартиры.

Но в любом случае, по 214-му закону застройщик дает гарантию и на дом, и на инженерию, так что следует обращаться с письменным заявлением и добиваться устранения недочетов. Жесткие сроки законом не установлены, но по опыту — чаще всего, это от трех недель до трех-четырех месяцев, в зависимости от того, сколько корпусов (и сколько квартир) сдано в одной очереди.

При наличии существенных недочетов при приемке у покупателя квартиры есть еще один путь - задокументировать, устранить неполадки самому, а потом требовать возмещения расходов через суд. Но, понятно, что этот путь более хлопотный. К тому же последнее время застройщики предпочитают не идти на конфронтацию с покупателями квартиры.

Зачем нужен акт приемки-передачи квартиры?

Вы ошибаетесь, думая, что этот акт нужен больше застройщику. Прежде всего, без него вы не сможете получить ключи и зарегистрировать право собственности на свою квартиру в Росреестре. С другой стороны, именно с момента подписания акта застройщик может начинать требовать от вас оплачивать коммунальные услуги и работы по техническому обслуживанию дома.

Хотя, как говорит Марина Комогорова, заместитель руководителя департамента новостроек «НДВ-Недвижимость», были случаи, когда застройщик начинал требовать оплату коммунальных платежей с момента сдачи дома, а не передачи квартиры. По большому счету, это незаконно (если только не прописано в каком-нибудь приложении к договору долевого участия в строительстве).

Когда, кстати вообще начинается управление многоквартирным домом? По закону, застройщик должен передать дом управляющей организации в течении 5-ти дней после принятия его (дома) госкомиссией. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом в это время может осуществляться и застройщиком. А конечная управляющая организация выбирается местными органами самоуправления в открытом конкурсе.

Кстати, именно поэтому наличие строительного мусора на этапе приемки квартиры - плохой знак (дом в это время уже передан на баланс управляющей организации и вывоз мусора может быть включен в коммунальные платежи).

Представитель застройщика наконец-то позвонил вам и сообщил, что можно приходить в офис за ключами от новой построенной квартиры? Подождите, расслабляться рано. Ведь наступает ответственный момент, вы должны знать, как принять квартиру у застройщика. И сделать это в соответствии со всеми правилами и законами, иначе впоследствии можете остаться с браком. Рассказываем, как правильно принять квартиру у застройщика.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Обращаем внимание, что процесс приема квартиры у застройщика должен проходить фактически в правовом поле приемки любого товара и услуги. Это значит, что вы несете ответственность за верные действия не меньше, чем застройщик. Если девелопер предлагает вам подписать акт приема-передачи долевого имущества сразу в офисе, без поездки на объект, то согласие с этим будет достаточно сложно оспорить. Поэтому читаем о том, на что стоит обратить внимание и как грамотно принять квартиру от застройщика.

Вам передается не только ваша же квартира, но и общедомовое имущество, за содержание которого придется платить управляющей компании. В этот перечень входят:

Проверяйте новостройку днем, когда видны все огрехи. Не стесняйтесь требовать достаточно времени на проверку. Не позволяйте застройщику навязывать правила проверки. В законодательстве нигде не указывается, что проверка нового дома дольщиком должна заниматься не более часа-двух – вы не ограничены во времени.

Что взять с собой на проверку

• В новом доме еще не включены осветительные приборы. Уж в вашей квартире, если это не отделка под ключ, их точно нет. Поэтому захватите фонарик.
• Пригодятся спички – с помощью них можно проверить работу вентиляции.
• Для проверки поступления электричества в прорубы под выключатели и розетки нужен тестер.
• Отвес (уровень) нужен для проверки стен и перегородок.

Не забывайте о своем праве вызвать эксперта на приемку квартиры – ведь ясно, что правильно принять квартиру у застройщика непрофессионалу будет сложно, а порой невозможно. Требуйте от эксперта официальное заключение, с котором после вы сможете обратиться за неустойкой.

Кроме общего состояния квартиры и строительных недочетов проверьте метраж помещения. Часто бывает, что квартира в итоге получается на 1-2 квадратных метра больше или меньше заложенной в проектной декларации и договоре долевого участия. Если меньше – то это способ получить у застройщика возврат денежных средств. Больше – придется доплатить или согласиться не обращать внимание на некоторые недостатки.

Какие документы необходимы

Как самому принять квартиру у застройщика? Уточняем список документов, необходимых для этого процесса.

• договор долевого участия или иной документ, по которому вы заключали сделку;
• платежные документы, подтверждающие оплату;
• документ, подтверждающий личность участника приема-передачи.

Законодательство четко не прописывает перечень документов, необходимые для приема, но уточняет необходимость подписать акт приема-передачи. Поэтому необходимо, чтобы все люди, которые вписаны в договор долевого участия, принимали участие в процессе приемки.

Если же лица не могут физически присутствовать на сделке, то собственнику жилья необходимо захватить с собой нотариально заверенную доверенность от этих лиц. Таким образом вы обезопасите себя от невозможности подписи и принятия акта. Также рекомендуется захватить с собой на встречу с застройщиком документы, полученные из Росреестра о регистрации ДДУ, если таковые имеются.

Порядок приёма квартиры

Первую встречу назначает ваш застройщик. Причем официально – через письмо с уведомлением. Но лучше не дожидаться результатов работы «Почты России», а самостоятельно контролировать ситуацию.

• Просматривайте сайт застройщика, в новостях наверняка появится оповещение о встрече дольщиков.
• Если такое возможно, вступить в группу застройщика в социальной сети. Часто это оперативный способ связи с нужным лицом компании.
• Когда наступил срок сдачи дома, не стесняйтесь позвонить в офис компании и поинтересоваться, как правильно принять новую квартиру у застройщика. Вам должны выдать нужную информацию.

Цель первой встречи – ознакомить вас с порядком приема новостройки. На этом этапе будет назначено новое событие – сам момент приема новостройки уже на ее площадях. Не подписывайте никаких документов о приеме квартиры на первой встрече, вам нужно самостоятельно убедиться в сдаче здания. А вот застройщик должен на этой встрече показать вам документацию о том, что государственная комиссия приняла дом.

Итак, вы получите от застройщика пакет документов с данными по квартире и дому – обычно это копии вашего договора, данные о принятии новостройки и прочие документы, объем которых регулируется в том числе локальными нормативными актами. В первую очередь вас должен интересовать смотровой лист, в котором нужно будет отметить все недочеты, дефекты и прочие не устраивающие вас моменты во время осмотра квартиры. Затем дольщик подписывает акт приема-передачи – если все в порядке. В этом акте необходимо указать:

• Адрес строения. Обязательно указывается не строительный адрес объекта, который может быть записан в договоре долевого участия, а реальный, который выдала государственная комиссия.
• Номер квартиры.
• Полная площадь квартиры, с указанием метража и прочих планировочных данных – площадь кухни, жилая площадь, площадь санузла.
• Стоимость жилья.

Законодательство не обязывает вас подписывать акт приема-передачи, если вы с ним не согласны.

Может возникнуть ситуация, когда срок сдачи приблизился, комиссия государственных органов строительства уже побывала на объекте, но застройщик не торопится начинать процесс передачи квартир. В такой ситуации рекомендуем подготовить и отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (). Это поможет в будущем подтвердить свой статус дольщика и не позволит застройщику в суде доказать, что это вы препятствовали сдаче новостройки.

Особенности приёма квартиры при разных видах отделки

Существует три вида квартир, которые вы можете получить у девелопера:

1. Черновая отделка – по сути, это голые стены. Иногда – даже без перегородок, указанных в плане. Законодательство обязует застройщика устанавливать входную дверь, счетчики на воду и электричество (важно – газовый счет не предусмотрен). Также, в зависимости от региона, может быть обязательство установки девелопером газовый плиты (если в доме проведен газ). Должен быть провод из подъезда в квартиру с электричеством. На окнах – стеклопакеты. В санузле – разводка на канализацию и водопровод.
2. Предчистовая отделка. В таких квартирах сразу можно начинать делать косметический ремонт. Нужно заниматься стяжкой пола, штукатуркой стен и работой с потолком. Зачастую установлены предметы санузла – унитаз, ванна, раковины. Есть розетки и выключатели, проведена проводка.
3. Отделка «под ключ». Либо ремонт по готовому проекту застройщика, либо ремонт по вашему проекту, о котором договорились отдельно.

Как принимать квартиру у застройщика без отделки

Существуют как общие признаки недоделок, которые нужно смотреть во всех видах квартир, так и особые, подходящие именно под черновую отделку. Основные моменты:

• Входная дверь. Смотрим на работу и качество замка, стали. Петли не должны скрипеть, зазор между полом и дверью не должен превышать трех миллиметров. В случае недостатка можно внимательнее ознакомиться с ГОСТ 31173-2003 «Блоки дверные стальные».
• Швы и стыки. Не должно быть зазоров, все должно быть заделано. Не должно быть воды или даже ее следов. Обратите внимание на стыки на полу – порой застройщик пытается отдать вам квартиру с большими отверстиями между плитами. Если это произошло, включайте это в лист осмотра.
• Сам пол проверяется с помощью сантиметрового молотка. Простучите поверхность – если внутри будут пузыри и трещины, звук будет меняться на более гулкий. Обозначьте эти места, укажите их в листе осмотра. Возможно, это брак, а возможно – естественные последствия усадки дома.
• Посмотрите на трещины. Да, если дом новый, особенно построенный на основе монолита, то трещины в полу могут быть, это не означает брак. Но их толщина не должна превышать 4 мм.
• Потолки. Стандарты БТИ указывают, что отклонений от стен не может быть больше пяти миллиметров. В помощь придет уровень – прикладывайте его к потолочным швам и смотрите на значение. Высота потолка стандартная – 2,75 метра, но изменения могут быть утверждены в проектной документации.
• Окна. Опять же, смотрите на трещины и зазоры. Сам пакет должен быть установлен плотно, при нажатии на стекло посторонних звуков и явного вдавливания быть не должно. Зачастую ставятся пластиковые стеклопакеты, поэтому принюхайтесь – дешевые варианты могут издавать сильный запах. Если дерево – проведите рукой по поверхности, фактура должна быть однородной.
• Доступ к электроэнергии. Несмотря на то, что розетки и выключатели у вас в квартире застройщик не обязан ставить, если это не предусмотрено отдельным пунктом договора, доступ к электричеству обеспечить он обязан. Проверьте подачу энергии в квартиру с помощью тестера. Зайдите в санузел, там должны быть установлены счетчики на воду с плафонами для просмотра данных. Подключите с помощью них к сети дрель или перфоратор – проводка должна выдержать как постоянную работу мощного устройства, так и его быстрое включение и выключение.
• Раз вы уже в ванной, проверьте качество установки счетчиков. Сами измерительные приборы должны быть установлены вплотную к стене. Трубы должны быть с теплоизоляцией.
• С помощью зажигалки или спичек проверьте работу вентиляции – как на кухне, так и в ванной комнате.

Как принимать квартиру у застройщика с отделкой

Предчистовая отделка или отделка «под ключ» с одной стороны экономит время дольщика на ремонт, а с другой стороны — затрудняет проверку итога строительства. Здесь вы не сможете проверить качество плит на потолке и полу, не сможете рассмотреть стены и швы между ними. Поэтому ваша задача в этом случае — проверять качество предчистового или итогового ремонта.

• Полы. Если стяжка в ванной комнате или туалете не видна на стенах — это нарушение, так как она монтируется на слой гидроизоляции. В жилых помемещениях вместо защиты от воды используется защита от звука, поэтому ее наличие тоже нужно проверить. С помощью строительного уровня нужно проверить перепады высот. Разумеется, никаких трещин и пустот в стяжке быть не должно.
• Стены в этом случае нужно проверить на ровность с помощью уровня, а также ощупать руками. Если у вас чистовая отделка, то смотрите, насколько прочно уложен слой штукатурки. Если готовый ремонт, то проверьте, нет ли проблем с обоями — если стены не ровные, то на швах обычно возникают хорошо заметные замятия бумаги.
• Потолок обычно делают с расчетом на покрытие краской, значит, он должен быть не только отштукатурен и вытянут, но и покрыт шпаклевкой. Если высота потолка ниже заявленного больше, чем на 1 см — это может служить поводом для претензии.
• Отопление — трубы должны быть без повреждений, радиаторы крепятся минимум на трех кронштейнах. Между полом и батареями отопления должно быть минимум 6 см пространства, от стены радиаторы должны отходить минимум на 2,5 см. Разумеется, стоит проверить наличие терморегуляторов, если такие имеются в техническом паспорте батарей.
• Водопровод. Все стояки должны быть вертикальными, должны быть установлены фильтры очистки воды и счетчики. Последние должны быть смонтированы правильно. Проверьте, крутится ли счетчик при смыве воды в унитазе, при включении воды на кухне и в ванной комнате.
• Проверьте все стыки, они должны быть полностью герметичны.
• Электричество. Проверьте все розетки и выключатели. Посмотрите на распределительную коробку, все должно быть исправно. Не забудьте убедиться, что домофон и дверной звонок функционируют правильно. С помощью Wi-fi адаптера проверьте, есть ли сигнал у провода на доступ к интернету, если такой проведен.

Срок передачи квартиры владельцу

Неустойка за нарушение сроков сдачи дома

Претензия застройщику содержит требование выплатить неустойку за просрочку сдачи дома. Как посчитать сумму? Нужно подставить в формулу нужные цифры. Берем дату, указанную в договоре, считаем, сколько дней прошло после ее наступления. Умножаем ее на ключевую ставку ЦБ РФ (9%). Умножаем на сумму, указанную в договоре. Умножаем это на 1/150. Т.е. при стоимости квартиры в 1 млн рублей неустойка за день составит 600 рублей. Если в претензии отказано, идем в суд.

Типичные дефекты новостроек

Каждая новостройка отличается друг от друга, и найти дефекты можно практически в каждом сдаваемом объекте. Без эксперта принять квартиру от застройщика довольно сложно, но есть типичные недостатки новостроек, на которые нужно обращать внимание в первую очередь.

​Как исправить недочеты

Если вы обнаружили недостатки и решили дать возможность застройщику их исправить, заключите с ним соглашение на конкретный срок исправления – так как в ФЗ-214 нет четких указаний по времени устранения недостатков. В суде сроки будут вычисляться из средних по рынку для таких видов работ. Поэтому лучше прямая договоренность с застройщиком. Если же девелопер не исправляет все в течение 45 дней – то смотрим на ст. 20 Закона о защите прав потребителей. Именно там указано ваше право требовать устранения именно в этот срок.

Соглашение об устранении недостатков заключается в свободной форме. Можно заверить у нотариуса. Укажите в нем точное наименование организации-застройщика, перечень работ и претензий, приложите копию смотрового листа.

Как защитить свои права, если при приеме квартиры выявлен серьезный брак

Если брак слишком серьезный, то пишем застройщику официальное письмо, отправляем по почте или вручаем лично. В нем указываем, что либо застройщик устраняет брак за 45 дней, либо договор разрывается и застройщик должен вернуть дольщику деньги плюс уплатить проценты за пользование денежными средствами.

Скорее всего, в ситуации с возвратом денег придется обосновывать недостатки не только смотровым листом, но и заключением эксперта. В том числе и в суде.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке – это очень важный юридический документ, регламентирующий процесс передачи недвижимости от застройщиков к покупателям (дольщикам).

Так как не существует единого госстандарта для такого документа, он может быть составлен от руки в произвольной форме.

На что необходимо обратить внимание перед подписанием акта?

Поставленная вами подпись в документе будет означать, что вы удовлетворены состоянием квартиры и качеством материалов, которые использовались при её постройке и отделке. Поэтому не стоит спешить — необходимо произвести осмотр помещений. Ваши действия:

1. Произведите осмотр квартиры днём, при нормальном солнечном освещении, когда хорошо видно все недостатки помещения. Для этой же цели можно использовать фонарик, чтобы высветить тёмные труднодоступные места, проводку, трубы и т.п.
2. Откройте и закройте все двери и окна – убедитесь в отсутствии перекосов и скрипа. Их стык со стенами должен быть близким к идеалу, без зазоров.
3. Плитка на стенах и полу подъезда должна быть без сколов и трещин.
4. Проверьте ровные ли стены и бетонная стяжка в квартире при помощи отвеса или уровня. Важно, чтобы в стяжке не было полостей и расщелин.
5. Посмотрите нормально ли функционируют выключатели и розетки. Для этой цели используйте зарядку от мобильного телефона или электролампочку, которую вкрутите в патрон будущего светильника. Проверку заземления электророзетки можно проверить специальным тестером.
6. Приложите к вентиляционной вытяжке лист бумаги. При идеальной тяге он не будет падать.
7. На отопительных радиаторах, водопроводных трубах, канализационных коммуникациях не должно быть коррозии или влаги. При качественной установке, зазор между ними и стеной должен быть больше 2 см.

Если ваша квартира приобретается с условием отделки «под ключ», её результат должен соответствовать всем пунктам, заявленным в акте приёма-передачи.

Все обнаруженные недостатки покупатель должен зафиксировать в специальном документе – смотровом листе.

Составление и оформление акта

Так как в российском законодательстве отсутствует единая форма для акта приёмки-передачи недвижимости покупателю, единственным руководством для сторон в этом деле является судебная практика.

В связи с выработанным судами прецедентом, в этом документе должна быть отображена следующая информация:

• место и дата подписания документа;
• подробное описание объекта недвижимости;
• кадастровые координаты квартиры;
• состояние жилья на момент приемки от продавца-застройщика (отображается в смотровом акте);
• реквизиты договора купли-продажи (к нему прилагается акт приема);
• фото объекта недвижимости (по желанию);
• адреса и другие личные данные застройщика и клиента;
• подписи обеих сторон по договору.

Помните, что к моменту приёма квартиры клиентом, её должна принять и одобрить к эксплуатации госкомиссия.

Если передача новой квартиры дольщику от продавца-застройщика происходит в присутствии свидетелей, то в акт включаются пункты с их паспортными данными. В случае возникновения конфликта между сторонами, показания таких свидетелей будут иметь большой вес в судебных органах.

Подвиды акта приёма-передачи

Дополнительно к акту приёма-передачи новой квартиры должен прилагаться смотровой лист. В нём покупатель квартиры фиксирует свои претензии по случаю обнаружения дефектов и недостатков при предварительном осмотре.

Клиент имеет право внести в смотровой лист сроки устранения всех недостатков, но эти сроки должны быть разумными. Для того чтобы требования покупателя стали для застройщика обязательными к исполнению, их необходимо прописать и в акте приёма-передачи. Все расходы на устранение недостатков должны исходить от продавца — застройщика.

При заполнении смотрового листа покупатель имеет право воспользоваться услугами эксперта в области строительства и ремонта жилья, для того, чтобы его претензии были подкреплены заключением профессионала.

Помните, что все ваши претензии должны быть разумными и обоснованными. Требование: «Мне совсем ничего не нравится, срочно переделайте!» — никто не обязан воспринимать всерьёз.

Как правильно оформить акт по приему-передаче

Акт добровольного приема – передачи квартиры составляется в произвольной письменной форме, в двух экземплярах (один для каждой стороны). Если при составлении и подписании такого акта присутствовали свидетели, им тоже выдаётся на руки образец документов.

Специального оформления акта по законодательству РФ не предусмотрено, но при желании стороны могут заверить его у нотариуса. Далее акт передаётся со всеми остальными документами в местное территориальное отделение Россреестра для оформления права собственности на жилье.

Образец акта приёма-передачи квартиры от продавца — застройщика можно скачать по этой ссылке:

В разных субъектах РФ могут существовать свои правила по оформлению или присутствию/отсутствию этого документа. Иногда чиновники могут смотреть «сквозь пальцы» на то, что акт приема-передачи квартиры в новостройке вообще не был составлен, и принять документы на оформление.

Так, например, происходит сегодня в Санкт-Петербурге. Но в Москве и Московской области ваш пакет документов для регистрации права собственности без акта приёма-передачи вернут обратно. Поэтому обязательно узнайте подробности в вашем территориальном отделении Россреестра.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: